DEFAMA: Exklusiv-Interview – 5 Fragen an den CEO Matthias Schrade

Liebe Leser,

ich hatte jüngst Gelegenheit, ein Interview mit Matthias Schrade, dem CEO von DEFAMA Deutsche Fachmarkt AG, zu führen. Die DEFAMA-Aktie wird seit Juli 2016 im Freiverkehr der Börse München gehandelt.

1.) Stellen Sie unseren Lesern Ihr Unternehmen doch mal ganz kurz vor. Bitte legen Sie dabei besonderen Wert auf Ihren speziellen Wettbewerbsvorteil („Burggraben“)!

Wir investieren gezielt in kleine Einzelhandelsobjekte in kleinen und mittleren Städten, überwiegend in Nord- und Ostdeutschland, und maximal zum 9-fachen der Jahresnettomiete. Die Renditen sind in dieser Nische hoch, weil die für uns typischen Objektgrößen zwischen 1 und 5 Mio. Euro für institutionelle Investoren zu klein sind. Vermögende Privatanleger kaufen dagegen lieber Wohnungen. Beide investieren überwiegend in größeren Städte. Daher sind wir oft die einzigen ernsthaften Interessenten für die uns angebotenen Objekte.

2.) Wie lief das abgelaufene Geschäftsjahr für Ihre Branche im Allgemeinen sowie Ihr Unternehmen im Speziellen?

Die Immobilienbranche insgesamt boomt bekanntlich schon länger, das war auch 2016 so. Was DEFAMA angeht, so konnten wir alle Finanzkennzahlen deutlich steigern. Bei Umsatzerlösen von 3,4 (Vj.: 1,0) Mio. EUR erzielten wir einen Konzernjahresüberschuss von 0,9 (0,3) Mio. EUR. Die für Immobiliengesellschaften besonders wichtigen Funds From Operations (FFO) lagen bei 1,6 (0,5) Mio. EUR bzw. 0,54 (0,24) EUR je Aktie.

Damit haben wir unsere erhöhte Prognose mehr als erreicht. Wir werden der Hauptversammlung am 23. Juni 2017 in Berlin daher vorschlagen, eine von 10 auf 20 Cent je Aktie verdoppelte Dividende auszuschütten.

3.) Welche speziellen Branchentrends sehen Sie und gibt es aus Ihrer Sicht einen speziellen Trigger, der den Kursverlauf der Aktie Ihres Unternehmens kurzfristig beeinflussen könnte? Halten Sie vor diesem Hintergrund zurzeit Aktien Ihres Unternehmens (wenn ja, wie viele?) und gibt es Planungen diese Position auszubauen oder zu reduzieren (wenn ja, warum?)?

Erfahrungsgemäß reagiert unsere Aktie oft auf die Meldung von weiteren Objektkäufen positiv. Hier kann es durch unsere gut gefüllte Pipeline praktisch jederzeit zu neuen Abschlüssen kommen. Zudem sind durch die zuletzt gekauften Objekte, die erst im zweiten bzw. dritten Quartal erstmals zum Ergebnis der DEFAMA beitragen werden, für den weiteren Jahresverlauf deutliche Ergebnisschübe bereits vorprogrammiert.

Ich selbst bin mit rund 43% der Aktien derzeit größter Einzelaktionär der DEFAMA und beabsichtige angesichts der guten Perspektiven natürlich auch, das zu bleiben. Da mein Privatvermögen schon zum allergrößten Teil in DEFAMA-Aktien angelegt wird, wäre ein noch weiteres Aufstocken dieser Position eher schwierig (lacht).

4.) Wie sehen Ihre konkreten Wachstumsprognosen (Umsatz- und Gewinnprognose) für das bereits laufende sowie ggf. auch das kommende Geschäftsjahr aus? Halten Sie die Aktie Ihres Unternehmens vor diesem Hintergrund gegenwärtig für fair bewertet?

Wir sind auf gutem Kurs, in 2017 unsere Prognose eines FFO von 2,4 Mio. EUR und eines Nettogewinns nach HGB von rund 1,3 Mio. EUR bzw. 0,37 EUR je Aktie zu erreichen. Vor diesem Hintergrund ist es das erklärte Ziel der Gesellschaft, die Dividende für 2017 erneut anzuheben.

Annualisiert liegt der FFO auf Basis des aktuellen Portfolios sogar schon bei 2,9 Mio. EUR, entsprechend 0,82 EUR je Aktie. Und da die DEFAMA zum 31. März 2017 über einen Cashbestand von mehr als 4 Mio. EUR verfügte, gehe ich davon aus, dass wir den annualisierten FFO mit den vorhandenen liquiden Mitteln noch deutlich steigern können.

Zur Über- oder Unterbewertung der eigenen Aktie sollte sich ein Vorstand meiner Meinung nach grundsätzlich nicht äußern, das entscheidet die Börse. Wir fühlen uns beim aktuellen Kursniveau aber nicht unter Druck, die Markterwartungen womöglich nicht erreichen zu können.

5.) Wo sehen Sie Ihr Unternehmen und folglich auch die Aktie Ihres Unternehmens in fünf Jahren?

Wenn wir jährlich fünf bis acht Objekte kaufen, die im Schnitt ähnlich groß sind wie unsere bisherigen, entspricht dies einem Ankaufvolumen von rund 20 Mio. Euro pro Jahr. Dann stünden wir in fünf Jahren bei einer Portfoliogröße von etwa 150 bis 200 Mio. Euro – wobei uns wesentlich wichtiger ist, dauerhaft hochrentabel zu arbeiten, als möglichst schnell möglichst groß zu werden. Wenn uns das gelingt, sollte der DEFAMA-Aktienkurs von diesem Wachstum ebenfalls profitieren.

Fazit von Finanztrends.info: Die DEFAMA Deutsche Fachmarkt AG bietet interessierten Anlegern eine interessante Möglichkeit vom aktuellen Boom der Immobilienbranche zu profitieren. Mit Matthias Schrade verfügt die Gesellschaft über einen CEO, den man zweifellos als absoluten Kapitalmarkt-Profi einstufen kann und der stets genau weiß, was er tut. Da Herr Schrade jedoch nicht nur als CEO fungiert, sondern zugleich auch noch 43% der Aktien „seines“ Unternehmens hält, agiert er sicherlich besonders umsichtig. Denn eine schlechte Entwicklung der Gesellschaft würde ihn persönlich ja gleich doppelt schmerzen.

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